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フィリピンレポート2011年2月

経済指標

送金額増加

海外労働者(OFW)及び海外在住のフィリピン人による比国への送金は年々増加しています。 昨年も今までの送金額を更新し2009年と比べても8.2ペソ増の188億ペソを突破しました。 主に送金側は米国、日本、サウジアラビア、UAE、シンガポール、イタリア、ドイツと ノルウェーとなっています。 昨年のみでも約4万6千件の職をフィリピン海外雇用庁(POEA)が承認処理を行ったと発表しました。 現在では約1千万人のフィリピン人が海外で働いています。 マニラ首都圏の人口 2007年 約1200万人 2009年 約2000万人 世界でも11番目に人口が多い都市です。※ちなみに東京の人口は1300万人です。

経済情報




インフレ率の上昇

先月の(総合)消費者物価上昇率が3.5%を記録し 早くも12月の3.0%を上回りました。 その中でも、食料品のお米の値上がりが(1.5%ポイント上昇)一般家庭に影響しています。 今月の2月もインフレ率が3.85%に昇ると予想されています。 まさに総集編で発表させていただいた通り上昇の見込みが 強く既に一部のタクシーでは運賃が上がっています。


比訪問者数

前年比16.7%増の352万の外国人が訪問したとフィリピン観光省が伝えています。 内訳の約20%が韓国人で74万人、17%で60万人の米国、そして10%で36万人の日本人です。 ヨーロッパ、オーストラリア、東アジア(中国人等)からの訪問者が増えた模様です。

メトロマニラ首都圏の清掃

今月から大統領の指示により首都圏ではポイ捨ては500ペソから1000ペソの罰金対象となります。 もし支払いを拒む場合、清掃活動(計16時間)に参加しなければなりません。 大統領は副大統領へ「シンガポールのようにマニラ首都圏を綺麗にしてください。」という 指示があった模様。フィリピン人のモラルも少しずつ変わり始めるのではないでしょうか。

アヤラ・ランド社

2010年の売上が89%増の496.8億ペソ(約11.2億ドル)を記録したと発表しました。 開発はすべて勤・住・遊 すべてが揃ったコミュニティーをつくりあげます。 現在進行中の5つのプロジェクトは4万8千世帯と20万2千人が勤務先として利用できるようになります。 また、今年にはBPO事業の需要の一部を満たすため約8万平米のオフィススペースを提供できるように なります。賃貸料だけでも40億ペソ(約9千万ドル)に上ると予測しています。 メガワールドはこの好景気に止まることはありません。

グローブ・テレコム

昨年2010年はブロードバンド事業収入が75%増で57億ペソと増加しています。 プリペイド方式の加入者は13%増でポストペイド(後払い)方式の加入者は25%増と通信会社の飛躍がみられます。 BPO事業の起業数が多い今、インターネット及び電話回線利用社も増え続けていることは 間違いないです。

特集

シンガポール便が999ペソ。 中国の正月には片道888ペソでマニラ発台北着、クラーク発マカオ香港着といったチケットが販売され ていました。 フィリピンは少し前から英語留学先として注目を浴びています。 圧倒的に多い留学生は韓国人です。 むしろ語学留学が出来る9割が韓国人経営です。 日本でももちろん英語の勉強はできますが、環境が日本ということもあって 身に付きにくいのも現状です。

・マンツーマンレッスン
アメリカやイギリスといった母国語が英語の国の授業ではマンツーマンレッスンではなく ほとんどがグループレッスンが一般的です。 先生と何でもはなせる、ミスを恥ずかしがらなくてもよい環境のほうが学ぶ環境は優れています。

・格安の授業料
欧米などに留学する場合、何十万もかかります。 フィリピンでは1ヶ月、10万円もあれば1日6時間のマンツーマン授業、宿泊先(寮)と食事付きの 語学学校に通えます。1ヶ月いった短期もあります。

・多国籍の生徒との交流
先ほども紹介したように留学生ではダントツ韓国人が多いです。 中国人、台湾人といった東アジアの留学生が多いのですが日本ではあまりできない国際交流ができます。

・物価が安い
日本と比べると物価が安く5分1〜10分の1くらいです。 留学に専念するのであれば月3万円もあれば足りるはずです。 外食等しなければ1万円も。。。。

・治安もイメージと違う
日本ではあまりいいイメージを持たれない報道が多いフィリピンは実際に来てみると そのようなことはありません。 しかし、世界共通で危険な通りや街はあるのでそういった所に行かなければ問題ありません。 平日は英語の授業に専念し、土日はリゾートや海にお出かけになるのもいいですね。

ワンセントラル周辺の開発について

投資家の皆様がご購入していただいているワンセントラル及びツーセントラル周辺で今後行われる開発についえとぉ 見てみましょう。 アヤラランド社のアルベオランド(ALVEO Land)はミドルクラス専用に 開発部門が現在、レラート(Lerato)を建設しています。 右の写真は第1棟で予定では第3棟まで建設されます。 スタジオユニットが420室、29〜31平米 1ベッドルームが120室、42〜54平米 第1棟、完売、2015年完成予定。 計約1haに建設されます。 マカティ・プレイス(Makati Place)はアルファランド社(ALPHA LAND)が開発を行います。 まだ計画段階にあり、各物件の詳細等はまだ発表されていませんが、 開発地は1haです。2棟がレジデンス、うち1棟がサービスアパートメントとなり 地上階〜3階まではモール、4〜5階までがスポーツジムとなり会員制となります。 JAZZ Residences(ジャズ・レジデンス)はSMデベロッパーが手がけ4棟となる コンドミニアム開発を行います。 41階建て 2ha スタジオユニット 15〜20平米 1ベッドルーム 25.4平米 デベロッパーがSMグループということもあり、 地上階にはSM ハイパーマーケットを設け 同じ建物で買い物ができます。また商業施設として 利用できる箇所もあります。 第1棟はツーセントラルと同年に完成予定です。スタジオユニットが全室の 約8割を占めているため、ミドル層、特に若年単身者や新家族をターゲットにしていることがわかります。

これらの開発はワンセントラルとツーセントラルにとってどのような影響があるか考えましょう

上記の開発は全てローカルワーカー向けのミドルクラスのコンドミニアムとなります。 デベロッパー各社は今後のローカル市場の拡大を想定し、低価格コンドミニアムの建設を奪い合っています。 これらの開発にはショッピングモールやスーパーマーケットも併設される予定となっておりますので ワンセントラルとツーセントラルを含む東側のこの地域は非常に利便性がよくなることが予想されるからです。 ワンセントラル周辺には今までショッピングモールやスーパーがありませんでした。 しかし徒歩で通うことのできるショッピングモールとスーパーが近い将来できるのです。 マカティ市はビジネス街ということもありショッピングモールが限られています。 その代わりとしてコンビニやファーストフードが点在しています。 アヤラ通りの中心に高級ショッピングモールのグリーンベルト、西側よりのグロリエッタやSM(シューマート) がございます。 西側にはエドサ大通り及びMRT(電車)があり、交通インフラが発達していることから西側から 開発が進んできました。 しかし、オフィススペース及び住居スペースの需要が上昇しているため東側(アヤラ通りの延長)にある数少ない 更地にも現在開発が及んでいます。

それでは物件のグレードに関して考えてみましょう

先ほども申し上げたように、これらの開発案件は全てローカル向けのミドルクラスをターゲットとした物件 となります。 一方、ワンセントラルとツーセントラルはこの地域では随一となる高級物件となりますが 単にコンドミニアムではなくホテルコンドミニアムというカテゴリーに属すため 単身のビジネスマン向けに短期賃貸し、ホテル運用が可能となります。 周辺ではホテルコンドミニアムがまだまだ少なく、BPO事業の発展により 海外からの短期駐在員の増加が今後も予想されるためオフィス街の中心に位置するワンセントラルとツーセントラル の価値は今後ますます高くなっていくでしょう。

ホテルコンドミニアム〜賃貸料〜

マカティ市内にはドゥジット・タニ、シャングリラ、ニューワールドやインターコンチネンタル といった高級ホテルしかございません。 高級ホテルですと一泊7000ペソ(税抜き)が相場となっております 日本円で約1万4千円です。(1ペソ=2円) 一般に外国人旅行者や短期のビジネスマンが宿泊先として利用するのは高級ホテルです。 安価で宿泊できるホテルもございますが少し離れたマニラ方面に位置します。



ホヤサウス(ロックウェル)
・スタジオ(25平米)▶︎ 5500ペソ 利用者二人まで 朝食付
・1ベッドルーム(46〜60平米) 7500ペソ 利用者2人まで 朝食付
各企業は出張者や駐在員を派遣する際、宿泊費は経費で支払うのが通常なのですが、短期または長期 滞在でホテルを利用した場合、宿泊費だけが高くなります。 フィリピンの物価などを考慮すると各企業すべてが支払うことはないと思います。 ですのでホテルの代わりにホテルコンドミニアムに宿泊するのです。 マカティ市には幾つかホテルコンドとして利用できるコンドミニアムもございますが多くは ありません。 下記資料にあるとおりホテルコンドミニアムですと一泊3500ペソ〜が相場になります。 価格的にリーズナブルであることが分かります。 マカティ市内に位置するロックウェル地区のホヤ南(JOYA South)はホテルコンドミニアム(Condotel) として一泊からもご利用ができ週、月、年、単位でも宿泊が 可能となっております。 朝食、ハウスキーピング、24時間のコンシアージもございます。 ロックウェル地区にあるためどちらかというとファミリー向けです。

スタジオ(23平米)
・一泊3500ペソ
・一月45000ペソ
1ベッドルーム(45平米)
・一泊4500ペソ
・一月60000ペソ
上記ののエイ・べニューはマカティ市のはずれに位置し一般のホテルコンドミニアムと違い部屋の賃貸のみをおこなうかたちをとっています。アヤラ通りまで車で約20分です。 24時間のコンシアージは完備していますが朝食、ハウスキーピングはございません。なので多少宿泊費も安価となります。 ホヤ・サウス及びエイベニューはマカティ市のビジネス街から約20分は慣れています。 それに比べワンセントラルとツーセントラルはアヤラ通りへ徒歩一分もかからず 出勤にも困らない位置にあることが優位です。 それに加え、安価で宿泊できる通常の賃貸の場合、最短でも1年の契約をしなければ いけないところホテルコンドミニアムでは1泊から宿泊が可能です。 ホテルコンドミニアム形式で貸し出すことにより上記2点のメリットを享受することができます。 さらに近年ではフィリピン経済が上昇傾向の中(特にBPO事業及び貿易)、 外国企業の外国人駐在者及び出張者が増加しているため需要は多くなってきています。 ワンセントラル・ツーセントラルは立地的に非常に優れた位置に建設されるため、他を淘汰する 物件になることは明らかです。 しかしながら、ビジネス街の中心でもあるマカティ市アヤラ通り、ワンセントラル・ツーセントラル 付近に関してはホテルコンドミニアムの供給が不足している状況です。 ワンセントラルツーセントラルの様に徒歩数分で仕事先まで出勤可能なホテルコンドミニアムはありません。

Contents

2011

2014

2013

2012

  • プリセールの時代は終わる。フィリピンの不動産は、現物市場へ突入!海外不動産案内船「土佐丸」
  • 不動産運用の新しいカタチ ホテル・コンドミニアムサービス Versailles Stay
  • メトロマニラに特化した、完全日本人向け賃貸情報サイト CONDO NAVI
  • オリジナル内装ブランド OASIS
  • 暮らしの困ったを解決します!匠ハウスケアサービス
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